Rakennusonnistujat seurakuntayhtymä ja TYS: Rakennushankkeissa onnistuminen vaatii aikaa ja asiantuntijuutta
Seurakuntayhtymän kiinteistöjohtaja Seppo Kosolaa kehutaan monissa lähteissä ammattimieheksi. Kosola itse taas jakaa kehuja myös sairaanhoitopiirin Timo Seppälälle ja TYS:n Ismo Aaltoselle. Kosola katsoo, että seurakuntayhtymän rakennushankkeissa toimii perinteinen malli, joka satsaa erityisesti suunnitteluun.
Turun Sanomat
12.07. 06.00
Turun Sanomien reportaasit kaupungin rakennusongelmien taustoista ovat nostaneet esille kysymyksen, miten kaupunki pääsee ongelmien juurisyistä eroon ilman massiivista organisaatiomuutosta.
Lähteet nostivat artikkeleissa esiin hyvin menestyvistä projekti- ja rakennuttajajohtajista Turun ja Kaarinan seurakuntayhtymän kiinteistöjohtajan Seppo Kosolan ja Varsinais-Suomen sairaanhoitopiirin hankkeissa hanke- tai projektijohtajana toimivan Timo Seppälän.
Seppälä ei halunnut kesälomallaan kommentoida sairaanhoitopiirin näkemystä siitä, miten rakennushankkeet hoidetaan.
Seppo Kosola sen sijaan kertoo perusteellisen ja huolellisen suunnittelun olevan kaiken lähtökohta.
Kaikki lähtee tarveselvityksestä. Sen seurakuntayhtymä tekee itse.
Usein tarve peruskorjaukselle, laajennukselle tai uudisrakennukselle tulee käyttäjiltä – seurakunnat kertovat, mitä tarvitsevat.
Myös seurakuntayhtymän oma kiinteistöpalvelut voi toimia impulssina sille, että rakennusomaisuuteen tehdään tarveselvitys.
– Tarveselvityksen jälkeen alkaa tärkein vaihe eli suunnittelu. Käytämme siihen aikaa hankkeesta riippuen jopa vuoden eli satsaamme suunnitteluun erittäin paljon, Kosola kertoo.
Seurakuntayhtymä kilpailuttaa suunnittelutoimistot. Kriteereinä valinnalle käytetään muun muassa sitä, että suunnittelutoimistolla on aikaisempaa kokemusta julkisista ja seurakunnallisista rakennuksista.
Kosolan mukaan toimiston valinnan jälkeen hankkeelle tehdään useita erilaisia vaihtoehtoja. Niistä taas teetetään kustannusarviot jo luonnossuunnitelmavaiheessa ulkopuolisella kustannuslaskentaan erikoistuneella insinööritoimistolla.
– Teetämme helposti kaksikin luonnossuunnitelmaa kustannuslaskelmineen. Sen jälkeen meillä on niin sanottu työluku kustannuksista päättäjille eli tiedämme investoinnin suuruusluokan. Tämä on hyvin tärkeää tietää, jotta talous pysyy tasapainossa, Kosola painottaa.
Kaksi onnistunutta rakennushanketta Seppo Kosolan mielestä ovat Vimman ja Aurelian talot Aurakadulla. Seurakuntayhtymä rakennutti modernin Aurelian vanhan rakennuskannan viereen. Talossa on tilat ruotsinkielisen seurakunnan toiminnoille ja toimistoille.
Suunnitelmat tehdään seurakuntayhtymässä aina loppuun asti.
Sen jälkeen teetetään urakkalaskenta-asiakirjat, joihin kuuluu hankkeen joka ikinen suunnitelma arkkitehtisuunnitelmista geosuunnitelmiin ja taloteknisistä suunnitelmista sisustussuunnitelmiin ja tarvittaessa audiovisuaalisiin eli äänentoistosuunnitelmiin asti.
Urakoitsijat kilpailutetaan vasta kun suunnitelmat ja urakka-asiakirjat on saatu valmiiksi.
–
Urakoitsijoiden kilpailuttamiseen ja valintaan tulee kiinnittää huomiota. Meillä on aina tiettyinä kriteereinä, että urakoitsijalla on hankkeeseen nähden riittävä vastuunkantokyky ja kokemusta vastaavasta rakennustyypistä, Kosola kertoo.
Seurakuntayhtymä toimii kaikissa rakennushankesopimuksissa toisena sopijaosapuolena.
Se tarkoittaa, että yhtymä tekee sopimuksen pääurakoitsijan kanssa, mutta myös kaikkien muiden asiaan liittyvien urakoitsijoiden kanssa.
Nämä
sivu-urakoitsijat alistetaan vielä pääurakoitsijan sopimukseen, jolloin pääurakoitsija vastaa kuitenkin kokonaisaikataulusta, mutta seurakuntayhtymä on silti sopijaosapuolena.
– Tällä tavalla olemme päätäntävallassa kaikesta, jos tulee esimerkiksi muutos- tai lisätöitä tai jopa hyvityksiä, Kosola kertoo.
Hänen mukaansa hankkeita on näin helppo hallita ja vastuut ovat selkeät.
Vastuun jakautumista helpottaa myös seurakuntayhtymän tapa palkata hankkeisiin organisaation ulkopuolelta rakennustöiden valvoja ja työmaavalvoja, jotka osallistuvat hankkeeseen hyvin varhaisessa vaiheessa.
Oman organisaation tekninen isännöitsijä on kuitenkin myös aina valvomassa hanketta.
Joka hankkeeseen asetetaan lisäksi rakennustoimikunta, jonka tehtävä päättyy vasta kaksi vuotta hankkeen valmistumisen eli takuuajan jälkeen.
Rakennustoimikunta koostuu Kosolasta, teknisestä isännöitsijästä, rakennuttajayhteistyökumppanista, työmaavalvojasta ja kirkkovaltuuston luottamushenkilöistä, joilla on asiaan osaamista, mutta myös aikaa ja kiinnostusta.
Kirkkoneuvosto ja kiinteistöjohtokunta valitsevat luottamushenkilöt rakennustoimikuntaan.
Henkilöt rakennustoimikunnassa eivät vaihdu, vaikka hanke ylittäisi kirkkovaltuuston vaalikauden. Vaalikausi on neljä vuotta.
– Siitä ei tulisi mitään, että henkilöt vaihtuisivat koko ajan, Kosola huomauttaa.
Hän kantaa kuitenkin hankkeissa suurimman vastuun.
Kosola tekee tiliä hankkeista paitsi kirkkovaltuustolle myös kiinteistöjohtokunnalle ja kirkkoneuvostolle.
– Tehtäväni ja velvollisuuteni on kertoa ajoissa, miten hanke etenee tai antaa tietoa, jos jokin menee hankkeessa pieleen. Myös lisäselvitysten antaminen kuuluu vastuulleni, Kosola kertoo.
Jokaisen hankkeen rakennustoimikunnalla on kirkkoneuvoston antamat valtuudet toteuttaa hanke, tehdä sopimukset ja hankinnat ennaltamäärättyjen kustannusten puitteissa.
Kosola on aina rakennustoimikunnan puheenjohtaja.
Seurakuntayhtymän kiinteistöorganisaatio on matala.
Kosolan lisäksi siellä työskentelevät vuokrauspäällikkö ja asuntosihteerit, kolme teknistä isännöitsijää ja rakennuttajassihteeri sekä intendentti. Jokaisen isännöitsijöiden alaisuudessa työskentelee noin parikymmentä henkilöä kiinteistöjen hoitotehtävissä.
Koulutustaustasta löytyy rakennusmestaria, AMK insinööriä, ylempää ammattikorkeakoulun insinööritutkintoa, kauppatieteilijöitä, tradenomeja ja merkonomeja.
Kosolan mukaan seurakuntayhtymän kiinteistötehtäviin pitää olla tekninen koulutus, mutta myös kokemusta.
– Vain pätevyys ratkaisee, ei muut seikat. Käytämme hyvin paljon aikaa rekrytointiin ja välillä on odotettu yksi tai kaksikin rekrykierrosta, jotta oikea henkilö löytyy, Kosola kertoo.
Kosolan apuna rekrytoinneissa on seurakuntayhtymän henkilöstöpäällikkö.
Kosola ei kommentoi, miten muut organisaatiot hoitavat rakennushankkeensa, vaan painottaa, että seurakuntayhtymän tapa toimii seurakuntayhtymälle.
– Ylläkuvattu on tietysti hyvin perinteinen tapa, mutta se toimii meille. Emme ole innostuneet kokonaisvastuu-urakoista tai allianssimalleista.
Kosola painottaa, että seurakuntayhtymän rakennushankkeet eivät ole yhden miehen työtulosta.
–
Hyvien yhteistyökumppanien valinta on todella tärkeää. Projekti on "koko orkesterin homma", Kosola kuvailee.
Hän kehuu paitsi kollegoitaan myös heitä, joiden kanssa seurakuntayhtymä on projekteja toteuttanut.
– Käytämme hankkeisiin aikaa, koska me omistamme ne rakennukset. Käytetty aika suunnitteluun ja muuhun tulee kyllä takaisin meille, jos ei muuten niin rakennuksen pitkän elinkaaren aikana, Kosola kommentoi.
